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这些二线城市为何开始降容积率了?


点击:158 作者:虚拟数字货币如何投资 日期:2020-10-19 20:03:49

大家有没有过和我一样的感受:有时候走在不同城市的街道,会发现那里的房子明显地和别处不同。

就拿我最近去到的两个城市来说,武汉,长沙。

抬头望着这两座城市住宅区的天际线,感受到了不同城市因为建筑容积率不同,带来的不一样的城市轮廓。

还有一定程度的因住宅太高,视觉产生的压抑感。

更让我印象深刻的一件事是,售楼处的置业顾问和我这样介绍:" 这个项目的整体容积率是 2.95,不到 3.0,是这个片区内非常稀缺的低密小区。"

你是不是和我一样有点震惊,容积率 2.9 竟然可以算是相对低密的小区。

要知道,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率会根据建筑形态有所差异,具体表现如下:

容积率 2.5 以上,未来小区大概会是 20 层 ~30 层的高层社区,这 …… 还算是低密吗?

其实,我们不能说这完全是错误的。

因为出让土地规划的不同,在有些城市里,平均的新建住宅容积率可能接近 4 左右,因此在不同的地方,关于 " 低密小区 " 就有可能会出现不一样的标准。

而在我的印象中,长三角不管是上海,杭州,苏州的房子给我们的印象都是相对比较低低矮矮的,而如果再往南边走,尤其是深圳,广州,重庆则是以魔幻高耸的天际线而闻名全国。

贝壳研究院的一份数据,也证实了这样的差异存在。

在这份《新一线城市居住报告》中,以 19 座一线和新一线城市为代表和研究对象,对于不同城市的小区环境,做了几个维度的比较,包括平均绿化率,容积率,和车位配比。

其中我们单看容积率,毫无意外地,深圳、西安和长沙住宅小区平均容积率最高,分别达到 3.4、3.3、3.1;天津、苏州、上海的容积率最低,分别达 1.6、1.7 和 1.8。

(数据来源:贝壳研究院)

每个城市都有自己不同的规划,对于建筑容积率的标准,导致了不同的地方,房子和社区就不一样。

所以,容积率为 3,很可能是一座城市相对低密的小区,而放在另一座城市,那就是妥妥高容积率的社区。

高容积率城市,最典型的该从深圳说起。

我们印象中住宅最多可以盖到多少层?多少米?

大部分城市,住宅普遍建在 100 米以下,超过 100 米以上的住宅全国其实都比较稀有,更别说 200 米以上。

超过 100 米的建筑,就属于超高层住宅,而超高层住宅的建筑安全审批非常严格,特别是消防验收标准是大幅度的提高,必须设置避难层。

这样一来,首先是成本的大幅提高,公摊面积的大幅增加,导致了房率低,同时超高层的房子,居住起来不会很舒适,比较难卖。

深圳曾经刷新了全国的纪录,在 2019 年,罗湖区发布关于布心村水围村城市更新单元的专规草案, 合理规划图显示将有 5 栋 77F 超高层住宅。

住宅最高竟然可以盖到 77 层, 接连如果以每层 3 米来计算, 养殖也要超过 230 米,甚至比很多办公楼更高。

这是就是深圳的高度。

不仅如此,曾经最高住宅的记录也是由深圳保持,69 层高度达到 293 米。

为什么,有些城市的容积率会特别高呢?

因为这些城市的土地,真的太珍贵了。

大量的人口又在不断的聚集,在城市面积没办法扩张的情况下,提高容积率是必然的选择。

深圳的常住人口基数是在 1300 万左右,上海的常住人口在 2500 万左右,上海的常住人口虽然是深圳的 1.92 倍,相对的,深圳的土地面积真的是太小了,大概是 2000 平方公里,上海的土地面积是 6300 平方公里。

上海的土地面积是深圳的 3 倍,如果换算成人均,深圳常住人口所拥有的土地面积仅仅是上海的 0.68 倍。

所以这样的深圳,未来的容积率还有更高的可能。

去年,深圳就出台《深圳市城市规划标准与准则》,重点有两个信息:一个是取消商服和工业用地的容积率上限,一个是提升居住地块的基准容积率,最高为 6。

土地的稀缺,和人口的不断聚集,深圳可以预见地,未来一定会更多地往纵向伸展。

说白了,就是要朝着香港模式发展,不仅修建更多的商业摩天大楼,同时住宅也会越来越高,现在的深圳恐怕还不够高,相比香港动辄 8 到 10 的容积率,只是小巫见大巫罢了。

比如一座城市不得不提,魔幻的重庆。

重庆市面积为 8.24 万平方公里,为北京、天津、上海三个直辖市总面积的 2.39 倍,是全国面积最大的一个直辖市,几乎快有江苏一个省那么大了。

但是,重庆山地面积占市域面积比重为 75%,大部分都是山,重庆这样山地多的城市,土地来之不易,所以需要在很小面积的土地上,承载更多的住房需求。

除了城市土地的稀缺程度不同,还有南北差异也普遍是存在的。

如果经常坐火车高铁来往南北方城市你会发现:南方多高楼,北方多平房。

一方面和地理因素有关,南方城市山地多,平地少,建设用地十分紧缺,建超高层是客观的紧急需求,比如香港,重庆,深圳,广州其实都有这样的原因。

而平地多的长三角,东北城市,相对的容积率就会低一些,因为用地面积是充足的。

另外其实也和气候,日照有一定关系。而对于南方城市来说,纬度低,日照是足够的,对于间距和采光不那么敏感,北方城市纬度高,楼宇间距必须要大一些,才不影响日照。

这也是为什么越往南方容积率越高的原因。

很多城市,也开始走上降容之路。

随着我国城市的大都市圈发展,形成多中心格局,加上发达的交通轨道建设,

一个明显的趋势,当旧改大势已去之后,高容积率的时代以已经将要过去,很多城市开始采取拉大城市骨架,发展外围新区,同时降低城市中心密度的规划手段。

比如,武汉最近发布《关于进一步加强武汉居住咏用地建设强度管理的规定》,未来主城区最高容积率不得超过 3.0,新城容积率不得超过 2.5。

重庆:2018 年之后,重庆几乎没有出让过 4.0 以上容积率的地块,主流地块的容积率都控制在 1~1.5 之间。

成都:2017 年也开始全面下调城市住宅容积率,主城核心区住宅容积率限定在 2.5 以内,一般地区和特别地区控制在 2.0 和 1.5 以下。

西安:2018 年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》,正式步入住宅 " 容积率小于 3" 的时代。

相比而言,上海对于容积率的限制就要严格很多。

早在 2005 年,上海就已经出台规定住宅容积率上限不得超过 2.5,同步启动的城市还有北京,杭州,南京,苏州,宁波等。

到今天为止,上海绝大多数住宅的容积率都在 2.5 以下,更多的是 2 以下,建筑形态上多以板式小高层为主。

所以,当你站在城市的视角去看待容积率,会得出全然不同的结论。

一直以来,其实都存在这样的矛盾。

高容积率的城市,大家希望容积率能够降低一些,提高居住品质。

低容积率的城市,也有认为土地资源没有充分利用,太过于奢侈了的言论。

一方面,很多人认为高密度的立体城市,才能体现大都市的特色,实现人口快速向中心聚集,和土地的高效利用,例如深圳。

容积率从土地供应的角度是可以理解的,可以确定的是,很多城市的高容积率带来了大量的住房供应和刚需产品,让城市迅速增长的人口得以相对比较低廉的价格买到房子,以更多的住宅供应满足需求,同时控制房价。

同时,高容积率的地方,人口聚集得越多,解决了更多人的居住问题,也让整座城市更有所谓的烟火气。

另一方面,容积率本质上决定了一个板块未来的人口聚集程度。

在过去十年,大部分城市旧改狂飙猛进,因为拆迁成本问题,其实很多城市的旧改项目出让土地的容积率是非常高的,甚至达到 5.0 以上。

大量的旧改产品,高容积率产品,满足城市某一阶段的刚需居住需求,这是毋庸置疑的。

但是交通的压力,以及原有的市政设施、基础设施是否能应对产业空间提高?人口导入之后是否能够提供所需要的服务和支撑能力?学位、教育资源能不能跟得上?也是高容积率的环境下,一个需要考虑和平衡的问题。

这也是很多城市近几年开始降低容积率的最主要原因。

鱼和熊掌本来就不可兼得,城市的高速发展有时候必然会舍弃一些东西,没有绝对的好与不好,只有在发展中找到相对的平衡。

一座城市的未来需要的不仅仅是摩天大楼,还要保持住宅的舒适性,保证住户的品质以及产品的长线发展。

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